Transaksi sewa merupakan praktek bisnis yang sangat umum, seperti menyewa gedung kantor, kendaraan, dan peralatan berat. Namun, dibalik transaksi tersebut, dibutuhkan perlakuan akuntansi yang tepat karena akan berdampak langsung pada laporan keuangan perusahaan. Terdapat dua jenis sewa, yaitu sewa operasi (Operating Lease) dan sewa pembiayaan (Finance Lease). Apa sih perbedaan dari kedua jenis tersebut? Bagaimana perlakuan akuntansinya? Yuk simak pembahasannya dalam artikel ini! 

Sewa Pembiayaan (Finance Lease)

Sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan jika memenuhi satu atau lebih kriteria berikut:

1. Pengalihan Kepemilikan: Hak kepemilikan atas aset beralih dari lessor kepada lessee pada akhir masa sewa.
2. Opsi Pembelian: Lessee mempunyai opsi untuk membeli aset tersebut pada harga yang jauh lebih rendah dari nilai wajar pada saat opsi dapat dilakukan.
3. Jangka Waktu Sewa: Masa sewa mencakup 75% atau lebih dari umur ekonomis aset.
4. Nilai Sekarang Pembayaran Sewa: Nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum pada awal sewa sebesar 90% atau lebih dari nilai wajar aset tersebut.
5. Aset Khusus: Aset yang disewa bersifat khusus sehingga hanya lessee yang dapat menggunakannya tanpa modifikasi yang signifikan.

  Jika sebuah perjanjian sewa memenuhi salah satu dari kriteria di atas, maka dianggap sebagai pembelian aset secara kredit. Oleh karena itu, lessee harus mengakui aset dan kewajiban di neraca.

1. Perlakuan Akuntansi bagi Lessee (Penyewa)

   Pada awal sewa, lessee mengakui Aset Hak Guna (Right-of-Use Asset) dan Kewajiban Sewa. Lessee mencatat nilai aset sewaan dan kewajiban sewa sebesar nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum. Selama masa sewa, pembayarannya dibagi menjadi dua komponen, yaitu beban bunga (dihitung berdasarkan suku bunga implisit dalam sewa dan saldo kewajiban sewa), dan pelunasan pokok kewajiban (selisih antara jumlah pembayaran dan beban bunga). Aset hak guna disusutkan selama umur ekonomis aset atau masa sewa, tergantung mana yang lebih pendek.

       B. Perlakuan Akuntansi bagi Lessor (Pemberi Sewa)

  Pada awal masa sewa, lessor mengakui piutang sewa pembiayaan sebesar jumlah investasi neto dalam sewa, yaitu nilai kini dari pembayaran sewa minimum ditambah dengan nilai residu tidak terjamin (jika ada), yang didiskontokan menggunakan tingkat bunga implisit dalam sewa. Selisih antara piutang sewa kotor dan investasi neto diakui sebagai pendapatan bunga yang belum direalisasi.

   Selama masa sewa, pembayaran sewa yang diterima dibagi menjadi dua komponen, yaitu pelunasan piutang pokok (akan mengurangi saldo piutang sewa) dan pendapatan bunga (diakui dalam laporan laba rugi berdasarkan metode suku bunga periodik efektif). Oleh karena itu, lessor tidak lagi mengakui aset yang disewakan dalam laporan keuangan, tetapi menggantinya dengan piutang sewa pembiayaan.

Sewa Operasi (Operating Lease)

  Sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi (operating lease) bila tidak memenuhi salah satu kriteria sewa pembiayaan (finance lease). Resiko dan manfaat kepemilikan aset tetap berada pada lessor. Lessee hanya memperoleh hak untuk menggunakan aset selama periode sewa tanpa ada perpindahan kepemilikan pada akhir masa sewa. 

Kondisi sewa operasi antara lain:

1. Masa sewa relatif singkat dibandingkan umur ekonomis aset.
2. Tidak ada opsi pembelian dengan harga murah di akhir masa sewa.
3. Nilai kini pembayaran sewa tidak mendekati nilai wajar aset.
4. Aset bersifat umum dan tidak hanya dapat digunakan oleh lessee tertentu.

Oleh karena itu, sewa operasi lebih dianggap sebagai perjanjian penggunaan aset daripada bentuk pembiayaan atau pembelian secara kredit.

1. Perlakuan Akuntansi bagi Lessee (Penyewa)

   Lessee tidak mengakui aset maupun kewajiban sewa di neraca (off-balance sheet), kecuali untuk pembayaran sewa yang telah jatuh tempo tetapi belum dibayar. Pembayaran sewa diakui sebagai beban sewa dalam laporan laba rugi secara sistematis selama masa sewa, biasanya dengan menggunakan metode garis lurus (straight-line method). Beban sewa diakui secara periodik, sehingga tidak ada pencatatan aset hak guna maupun kewajiban sewa seperti pada finance lease.

2. Perlakuan Akuntansi bagi Lessor (Pemberi Sewa)

   Lessor tetap mengakui aset yang disewakan di neraca sebagai aset tetap dan melakukan penyusutan sesuai umur manfaat atau kebijakan penyusutan perusahaan. Pendapatan sewa diakui secara periodik dalam laporan laba rugi selama masa sewa, biasanya dengan menggunakan metode garis lurus (straight-line method). Jika biaya yang berkaitan dengan pemeliharaan atau pengoperasian aset ditanggung oleh lessor, maka dicatat sebagai beban pada periode terjadinya. Karena kepemilikan aset tetap berada di pihak lessor, resiko dan manfaat ekonomisnya juga tetap melekat pada lessor.

  Perlakuan akuntansi untuk sewa sudah berevolusi signifikan ke arah transparansi yang lebih besar. Kunci utamanya harus melakukan analisis yang cermat terhadap jenis perjanjian sewa. Klasifikasi yang tepat sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi akan menghasilkan laporan keuangan yang lebih akurat untuk membantu investor dan kreditur dalam mengambil keputusan. Oleh karena itu, penerapan perlakuan akuntansi sewa yang tepat akan meningkatkan keandalan laporan keuangan dan mendukung pengambilan keputusan yang lebih baik.

 

Referensi:
Kieso, D. E., Weygandt, J. J., & Warfield, T. D. (2003). Intermediate Accounting (5th ed.). John Wiley & Sons. 

 

(Nadine)